- Сфера компетенции
- Мнения и публикации
Мнения и публикации»
Обновление раздела
- О Компании
- Опыт работ
- АССО ExpNet
- Информационный банк ASSO
Информационный банк ASSO»
Крайнее обновление
- Контакты для обратной связи
- FAQ - вопросы заказчиков
- Условия использования
- Конфиденциальность
- Карта сайта
- © 1998-2024 АССО-Инвест Консалтинг
Недвижимость & Инфраструктура
Экономика недвижимости: порядок и методы анализа
С необходимостью принятия множества решений, которые в той или иной мере влияют на экономику объекта коммерческой недвижимости (CRE) на протяжении всего его жизненного цикла, сталкивается широкий круг лиц – архитектор, инженеры-проектировщики, подрядчик, управляющий и, безусловно, владелец этого объекта.
Как правило, для принятия таких решений необходимо предварительно рассмотреть, оценить и сопоставить несколько альтернативных вариантов, учитывая количественные и качественные факторы, а также степень неопределенности имеющихся исходных данных. С учетом этих обстоятельств, чтобы не упустить важные нюансы и найти действительно оптимальное решение, в процессе анализа необходимо придерживаться определенной последовательности и выбрать методы анализа, соответствующие специфике ситуации.
Типичные ситуации, требующие экономического анализа
Типичные для этапа прединвестиционных исследований затруднительные ситуации с объектом недвижимости, решения в которых определяются результатами соответствующего экономического анализа, можно собрать в несколько групп.
На рисунке слева (кликабельно) представлены восемь типичных ситуаций, в которых выбор оптимального решения среди нескольких альтернатив определяется результатами соответствующего экономического анализа. Перечисление ситуаций на рисунке выполнено в логике перемещения проекта по условной шкале времени от момента возникновения идеи к моменту начала практической реализации (подробнее о стадиях продвижения проекта).
Решение о принятии или отклонении проекта развития недвижимости. Это решения о инвестициях, которые могут улучшить качество, продлить срок службы, снизить затраты или увеличить доход объекта недвижимости по сравнению с альтернативой – бездействием.
Распределение ограниченного бюджета между конкурирующими проектами. Подобные ситуации характеризуются наличием нескольких проектов/объектов, которые решают стоящие перед инициатором задачи, однако доступного объема инвестиций для одновременной реализации всех проектов, не достаточно. При рассмотрении подобных ситуации основной целью является максимизация общей отдачи от инвестиций.
Решение о месте размещения/локации объекта недвижимости. На коротком горизонте локация определяет объем требуемых инвестиций. На длинном горизонте – прибыльность (через влияние на доходы и операционные затраты). Выбор локации является комплексным решением, требующим учета экономических и неэкономических факторов.
Выбор архитектурных и инженерных решений. Архитекторам и инженерам приходится принимать множество решений при проектировании здания, начиная от глобального выбора концепции объекта, углубляясь до отдельных объемно-планировочных решений/инженерных систем, и заканчивая выбором интерьера и его элементов.
Выбор оптимальной комбинации взаимозависимых решений/систем. Системы взаимозависимы, если выбор одной влияет на экономическую эффективность другой. Примеры взаимозависимых систем - ограждающие конструкции vs система HVAC, окна vs система освещения, система пожаротушения vs тип/качество огнестойких материалов.
Выбор графика замены конструктивных и инженерных элементов здания/систем. Анализ графика замены проводится для того, чтобы убедиться в том, что элементы здания/системы не эксплуатируются сверх срока их экономической службы, под которым понимается время, в течение которого установленный элемент является наименее затратной альтернативой, обеспечивающей необходимую функцию здания/системы.
Выбор методов анализа в типичных ситуациях
Стандартный набор "инструментов" (методов) для оценки экономических последствий принимаемого по объекту недвижимости решения архитектурного, технического, финансового, организационного, эксплуатационного и прочего характера, включает в себя шесть позиций: [1]
| Наименование | Расшифрока неименование |
|---|---|
| Life-Cycle Cost (LCC) | Стоимость жизненного цикла |
| Net Benefits (NB) / Net Savings (NS) | Чистые выгоды / Чистая экономия |
| Benefit-to-Cost Ratio (BCR) & Savings-to-Investment Ratio (SIR) | Коэффициент "Выгоды-к-затратам" и коэффициент "Экономия-к-инвестициям" |
| Internal Rate of Return (IRR) | Внутренняя норма доходности |
| Overall Rate of Return (ORR) | Общая норма доходности [2] |
| Discounted/Simple Payback (DPB/SPB) | Период окупаемости |
Представленные в списке методы тесно связаны, хотя и различаются по формулировке, единице измерения и интерпретации.
Специфика каждого метода определяет возможности и ограничения его применения в рассмотренных выше типичных ситуациях и, соответственно, необходимость/возможность использования нескольких методов одновременно, для компенсации этих ограничений.
На рисунке представлена совместимость типичной ситуации и соответствующих методов экономического анализа. Необходимо обратить внимание, что в ряде ситуаций применение того или иного метода возможно с учетом ограничений, раскрываемых в примечаниях под таблицей.
Учет неопределенности и риска
Методы экономического анализа, перечисленные выше, обеспечивают получение достоверного результата в условиях определенности. Вместе с тем, в реальности, лицо, выполняющее экономический анализ, практически всегда сталкивается с проблемой неопределенности исходных данных и/или риска.
С учетом этого обстоятельства, результаты, полученные основе представленных выше методов, необходимо "пропустить" через сито дополнительной проверки с целью снижения степени неопределенности, связанной с принятием того или иного решения по проекту. Проверка выполняется с помощью стандартных методов: [3]
| Наименование | Расшифрока неименование |
|---|---|
| Sensitivity analysis | Анализ чувствительности |
| Decision analysis | Дерево решений |
| Breakeven analysis | Анализ безубыточности |
| Simulation | Методика определение степени риска инвестиционного решения |
| Mathematical/analytical | Расчет вероятности достижения значения, например, LCC, NB и IRR, меньше, равного, или больше заданного уровня (Hillier, 1963) |
| Risk-Adjusted Discount Rate | Дисконтирование по ставке, скорректированной на риск |
Соответствие метода анализа неопределенности/риска специфике перечисленных ранее типичных ситуаций и решаемых задач представлено в таблице.
Рекомендуемая последовательность анализа
Чтобы оценить экономические последствия принимаемого по объекту недвижимости решения и выбрать оптимальный вариант из рассматриваемых альтернатив, необходимо придерживаться определенной последовательности анализа, представленной на схеме (кликабельно).
Отметим некоторые особенности представленной последовательности.
Прежде всего, и это очевидно, необходимо четко определить проблему и сформулировать цель. Например, проблема может заключаться в изменении зонирования территории, на которой расположено производственное здание, и появлении требования местных властей кратно снизить вредные выбросы в окружающую среду. В этой ситуации целью, скорее всего, будет являться выбор нового, наиболее выгодного местоположения среди различных локаций.
Необходимо определить возможные альтернативы для достижения цели, принимая во внимание любые ограничения - технические, физические, функциональные, законодательные, финансовые и т.д., чтобы избежать ненужной экономической оценки альтернатив, которые неприемлемы по другим причинам.
Наконец, важно определить, необходим ли экономический анализ, и если да, то какой уровень усилий является оправданным. Например, если можно обойтись экспресс-анализом Back-Of-The-Envelope, имеющего минимальную стоимость, нет никакого смысла инициировать сложное, тщательно документированное и дорогостоящее исследование.
Далее определяется подходящий метод анализа и метод, учитывающий неопределенность и/или риск, собираются необходимые исходные данные и выполняются соответствующие расчеты.
Сноски
[1] В рамках настоящей заметки детальное описание специфики показателей и особенностей их расчета опущено. Эту специфику и детали расчета в перспективе планируется раскрывать в отдельных статьях и размещать на сайте по мере готовности.
[2] Overall Rate of Return (ORR) – представленный вариант перевода – "общая норма доходности/общая ставка доходности" применяется чаще всего, хотя можно встретить и иной вариант– Adjusted IRR (см. например Weston and Brigham, 1981).
[3] Детальное описание перечисленных методов анализа неопределенности и риска выходит за рамки настоящей краткой заметки.
О авторе
Сергей Остропольцев
Директор Компании
Стадия ID
Стадия идентификации (Стадия ID) - первый шаг в процессе продвижения проекта, систематизация разрозненной исходной информации и первичная оценка идеи